2026年的楼市，早就不是当年那个闭着眼睛买都能涨的时代了。八年前马云那句“房子会很便宜”，当时听着像玩笑，现在看，真有点神预言的味道。政策一个接一个地出，首付降到15%，利率跌破3.3%，北京一套500万的房子，首付只要75万，贷款利息还能省下六十多万，再加点补贴，手里攥着钱的人确实心里痒痒。可你要是以为遍地是机会，那可真得掂量掂量了。
房子这东西，以前是抢，现在是挑。上海的数据挺有意思，2025年新房价格涨了5.7%，核心区的楼盘去化周期压到15个月，说明真正能留住人的地方，市场还是稳的。可另一边，全国二手房挂牌量已经冲破850万套，不少三四线城市房子卖不动，人还在往外走，一年净流出312万人。瑞银估的狠，说2026年这些地方房价还得跌8%到10%，有些县城累计跌幅可能到22%。你想想，买下去就是资产缩水，谁受得了？
尤其那种靠“新区”“地铁延长线”画大饼的远郊盘，2025年就有一大批挂半年没人问，2026年更难出手。中指研究院预测全年新房销售面积还得降6%。更麻烦的是，3000亿专项债要进场收房做保障房，价格比周边商品房低三成，刚需都被吸走了，商品房想涨价？没门。
还有一拨人，看着利率低就猛加杠杆，月入一万敢背五千元月供，贷款一百万，二套房利率高出0.5个百分点，30年多还九万块，听着不多，真断了收入，房子都保不住。断供房数量2025年以来涨了12%，七成都是这类高杠杆又收入不稳的，自由职业、互联网打工人，行业一调整，马上吃不消。手里没个一两年应急钱，真别赌。
再说老房子，不是所有“老破小”都能改。超30年房龄、不在改造名单里的，修起来花钱，住着闹心，想卖没人接。更别说那些产权不清的单位房、危改项目，买了容易扯皮。小开发商的项目也悬，2025年违约率还在15%左右，停工的、烂尾的，新闻里见得少？维权成本高，你说气不气？
这时候买房，得看清楚。核心地段现房优先，品牌房企靠得住，配套成熟的地方才抗跌。改善的最好“卖弱买强”，手上老破小趁早出手，换120平以上的品质盘，这种户型现在成交占六成以上。投资？别再想闭眼赚快钱了，真有兴趣，不如看看长三角、珠三角的卫星城，或者研究长租、产业园这些能运营的资产。
房子不再是稳赚的买卖，选对了是资产，选错了是负担。
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